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万科商业揭开资本化图谋

2020-03-03 00:22:36

摘要:万科进军商业地产,并非只为商业而商业,旨在孵化其资产证券化的管理模式,“一旦模式成熟,就可以整合资源,运营其他发展商持有的优质项目。”这也与万科目前定位的“城市综合配套服务商”并行不悖。

【地产中国网·独家报道】2013年11月27日,强劲北风卷着寒气,将京城逼入入冬以来最冷天。大风呼啸中,位于昌平区南环路附近的金隅·万科广场上,人头攒动,鼓声阵阵,“狮子”起舞,这是万科为该项目购物中心正式对外试营业举行盛大启动仪式。

历时两年紧锣密鼓的建设,金隅·万科广场终于揭开神秘的面纱,并吸引众多同行及媒体的“围观”。之所以备受关注,是因为这是住宅市场的“标杆”万科打造的首个“广场系”项目,它的好坏,也可能决定着万科进军商业地产的成败。

万科副总裁、北京万科总经理毛大庆现场致辞

行业“领跑者”万科加入“商战”,且有目前的战绩,实属来之不易。2010年,在“史上最严厉的调控”来袭之后,传统做住宅的房企,包括万科的劲敌保利地产在内,纷纷进军商业地产;而此时,万科内部自拍AV视频 进不进商业尚在“纠结”之中,最终以总裁郁亮为代表的“新派”压倒以董事长王石为代表的“保守派”,并开始试水商业。

羽月美梨亚中文字幕万科副总裁、北京万科总经理毛大庆称,“这是集团的第一个购物中心,它的开业,意义非凡。”不可否认,随着“广场系”头炮的开响,昭示着万科商业地产的三大产品线业已成型。那么,费尽周折,在商业地产泡沫隐现之际,万科抢食这块大蛋糕的背后究竟暗藏着什么谋图?

“旗舰”能否成为“标杆”?

“我可以肯定,论建筑水平,金隅·万科广场不在北京已有的购物中心的平均线以下。”毛大庆对其一手打造的购物中心信心十足,而在万科内部,亦将该项目视为“旗舰”。

据了解,该购物中心总建筑面积为14万平方米,此次试营业之后,将在圣诞节正式营业。为了打造成万科商业地产的“标杆项目”,毛大庆整合了包括美国EEK、伍兹贝格等世界一流规划院、建筑设计机构,以期实现建筑品质、商业业态的高品质。而其商业运营能力是否得到认可,将逐步由市场进行检验。

羽月美梨亚中文字幕为了将商业地产运作风险降到最低,万科选择了率先在一线城市布局。“我们的大型商业现在更多集中在北京、深圳、上海等资源较好的城市。”毛大庆称:“总部负责更多的是制定标准、提出要求和准确定位,具体细节则由一线公司根据实际情况自己进行管理。”

金隅·万科广场之所以被定为万科商业的“试金石”,它的成功与否对其未来项目都有不可忽视的影响。毛大庆透露,目前,万科在北京拥有5个商用物业项目,总投资额逾百亿,其中持有型物业面积约为50万平米,预计未来每年将开业一个。

羽月美梨亚中文字幕尽管万科信誓旦旦进军商业地产,但在业内人士看来,目前,万科的商业地产模式仍处于初级阶段,即能卖的都卖掉,以此回收的现金流来养商。毛大庆亦坦言,目前,在北京,万科的住宅和商业比例是8:2,“但我所说的80%是销售型物业,包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品,而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业。”

业内分析人士指出,以“高周转”为策略的万科,如果其商业持有量超过20%,会对其现金流造成一定的压力。毛大庆称,万科的住宅项目从拿地到销售仅为6-8个月,之后就能见到现钱;而商业地产项目培育期则是在开业后的6-8个月,这就意味着金隅·万科广场在两年半之后才能回收少量的现金。

不仅如此,尽管万科强调该购物中心的“体验”感,但与目前最先进的购物中心相比,还有一定的差距。“现在,大家都在搞主题体验,比如以主题乐园、海洋乐园等,这样的体验更有感觉。”上述分析人士称:“而万科这一购物中心与传统的购物中心没有多大区别,最大的区别就是在业态配比上有所差异。”因此,能否成为“标杆项目”,还需市场的检验。